توضیحات :
اجاره
این مقاله با فرمت wordو آماده پرینت می باشد
فهرست:
مواردی راجع به اجاره
اجاره چیست؟
تخلیه چیست؟
قوانین حاکم بر اجاره
احکام اجاره
شرایط استفادهاى که مال را براى آن اجاره مىدهند
مسائل متفرقه اجاره
مواردی راجع به اجاره
تنها زمانی می‌توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک‌جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشیم.
هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذیرتر باشند، ابهامات و پیچیدگی‌های قانونی در آنها بیشتر است. در این میان شهروندان شهرهای بزرگ کم‌و بیش با مشکلات و اختلافات مالک و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اکثر این اختلافات ناشی از عدم شناخت دو طرف به قوانین وضع شده درباره رفتار بین مالک و مستاجر است. چه بسا اگر این دو گروه از جامعه بدانند برای همه موضوعاتی که ممکن است روزی باعث بروز اختلاف بین دو طرف شود، قانون مشخص و مدونی وجود دارد، هرگز با یکدیگر درگیر نخواهند شد. در این گزارش آنچه در کتاب قانون در این‌باره آمده را می‌خوانید.
اجاره چیست؟
اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.
تخلیه چیست؟
براساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین‌مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کند. از این‌رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می‌کند.
قوانین حاکم بر اجاره
اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، 3 قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند.
1 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356
2 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 اردیبهشت سال 1362
3 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376
مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است. پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356، اجاره مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال62 دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.
در تبصره یک ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 نیز آمده است: «در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال و در آن متذکر می‌شوند که چنانچه ظرف مهلت 10روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به صدور اجرائیه آن اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد کرد. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌گردد:قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر کرد.اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال 56 را برطرف کرده است. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شده و مشمول اجاره‌هایی که به تصرف متصرف داده شده گردید. همچنین به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال 1376 مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری –اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف دیگر برطرف نمود و عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری –اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.
ماده یک این قانون در این‌باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود. تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.به موجب بند 2 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 اردیبهشت سال 78 چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال 76 و این انتقال مرتبط با اجارهنامه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجارهنامه قبل می‌گردد. یعنی در واقع اجارهنامه جدید به اجارهنامه قدیم اتصال پیدا می‌کند. به موجب ماده 3 این آیین‌نامه پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره یا سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.
- ۹۴/۱۰/۱۷